Η διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb τα τελευταία χρόνια και στη χώρα μας και η επακόλουθες αλλαγές του νομοθετικού πλαισίου, έχουν δημιουργήσει μια εντελώς νέα συνθήκη, τα βασικά χαρακτηριστικά της οποίας οφείλει να γνωρίζει κάθε ενδιαφερόμενος. Ακολουθούν τα βασικά σημεία του ισχύοντος πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων:
1. Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών (τύπου Airbnb) για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.
2. Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.
3. Ως ακίνητο νοείται: α) το διαμέρισμα, β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια, δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών
4. Δημοσιότητα: Ο διαχειριστής ακινήτου εγγράφεται στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε). O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
5. Χρονικό όριο μίσθωσης: Με κοινή υπουργική απόφαση μπορούν να τεθούν περιορισμοί στην βραχυχρόνια μίσθωση, μεταξύ των οποίων: Η μίσθωση να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος Η υπέρβαση της διάρκειας αυτής θα επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
6. Πρόστιμα σε περίπτωση παραβάσεων των όρων δημοσιότητας: Σε περίπτωση τέτοιων παραβάσεων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης. Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των παραπάνω προϋποθέσεων, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης της ψηφιακής πλατφόρμας στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., σχετικά με την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας είναι απαραίτητη για ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές , επιβάλλονται πρόστιμα των 250 ή 500 ευρώ ανάλογα με το εάν υπάρχει υποχρέωση τήρησης απλοποιημένων ή πλήρων λογιστικών προτύπων.
7. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων (κλίμακα φορολόγησης: 0 – 12.000 ευρώ: 15%, 12.0001 – 35.000 ευρώ: 35%, 35.001 ευρώ και άνω: 45%). Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα .
8. Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου απαλλάσσεται του Φ.Π.Α.
9. Οι ανωτέρω συντελεστές ισχύουν εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται ως εξής: 22% μέχρι τις πρώτες 20.000 ευρώ, 29% στο τμήμα από τις 20.001 έως τις 30.000 ευρώ, 37% στο τμήμα από τις 30.001 έως τις 40.000 ευρώ και 45% στο τμήμα πάνω από τις 40.000 ευρώ.
10. Οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να επιβαρύνονται με τον ΕΝΦΙΑ του ακινήτου τους, τους λογαρισμούς κοινοχρήστων, ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, φυσικού αερίου, δημοτικών τελών και με τα έξοδα επισκευής ζημιών που πιθανόν να δημιουργηθούν από τους επισκέπτες. Γι’ αυτό το λόγο θα πρέπει να εξετάζουν τρόπους πρόληψης και προστασίας από πιθανές υπέρογκες δαπάνες επισκευών.
Αναστασία Ματσούκα
Δικηγόρος LLM